今後極めて有望なコンパクトマンション市場

一般的に面積が30㎡未満のマンションは「ワンルームマンション」、面積が30㎡から50㎡位のマンションは「コンパクトマンション」と呼ばれています。近年、この「コンパクトマンション」がシングルやDINKSの方を中心に注目を集めています。

コンパクトマンションが注目を集める理由は?1.コンパクトマンションが注目を集める理由は?

●家族構成が変化しシングル・DINKS世帯が増加

  • ファミリー世帯数→減少
  • シングル・DINKS世帯数→増加
コンパクトマンションが注目を集める理由の一つには家族構成の変化が挙げられます。日本の世帯構成はかつてファミリーが中心でした。しかし、現在はシングル・DINKS世帯が増加しています。
シングル・DINKS世帯No.1

●東京都では単身世帯が最も多い

東京都の人口構成を見てみると、シングル世帯が最も多く全体の半分程になっています。将来的にもさらに増加すると予想されています。

●東京都への転入人口が増加中

総務省が発表した2016年の人口移動報告によると、東京都では転入が転出を上回る「転入超過」が20年続き、2016年の転入超過数は7万人以上となっています。

●史上最低金利時代が追い風

ワンルームマンションの家賃と同等もしくは若干プラスすることで「コンパクトマンション」が購入可能となりました。そのため、若い内からの資産形成が容易になりました。

コンパクトマンション需要拡大!

コンパクトマンション購入の3つのポイント2.コンパクトマンション購入の3つのポイント

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①「資産性」

●都心にアクセスしやすい「立地」にある事が重要

サラリーマン・OLが通勤しやすい「立地」にあることが重要となってきます。東京都心部や主要ターミナル駅、ビジネス街などにドアtoドアで30分以内で到着できることは大きなメリットです。
また複数の路線が使える立地は、それだけで通勤圏も広がり、住宅ニーズが大きくなります。

●優良な立地のマンションは資産価値が保たれやすい

東京では都心部を中心に地価が上昇傾向にありマンション価格も上昇しています。都心部ではマンション用地とオフィスビルや商業施設・ホテルなどの需要が重なり、価格も好立地なほど上昇する傾向となっており、これからも続く見込です。

一方で、資産性が落ちやすいマンションの要因の一つに「供給過剰」が挙げられます。コンパクトマンションは比較的駅に近い商業地域に建設されることが多いですが、近年では駅近の商業地域に優良な土地の売り物が極めて少なくなりました。また、土地取得においてホテル業界との競合が随所に見られるようになりました。

そのため、優良な立地のコンパクトマンションは供給も少なくなり、希少性が高く、資産性も保たれやすいと言えます。

②「居住性」

分譲マンションは、アパートなどと比べて、設備・仕様・構造のクオリティが高く心地よい生活を送りやすい環境が整っていると言えます。さらに「居住性」とは、単に住宅の設備や仕様という目線だけではありません。例えば、スーパーやコンビニ、商店街などの商業施設や、病気や怪我など万が一の時に活用できる医療機関など、快適に暮らすことのできる「生活文化圏」を有する事を意味します。

③「収益性」

ワンルームマンション市場は圧倒的な「不動産投資市場」であり、自己居住用として購入する方は極めて稀です。一方コンパクトマンションは「自己居住用」として購入する方の割合が多くなっています。シングル及び若いDINKSの方々が購入するケースが増加し、将来的に、結婚や転勤などで第三者に賃貸するケースも数多くあります。さらに、毎月の住宅ローンは貯金と同じであり、ローン完済後にはマンションが自分のものとなります。都心に通勤しやすいコンパクトマンションは賃貸ニーズも多いので、賃貸に出して賃料収入を得ることもでき、また、自己の資産として売却することもできます。都心にアクセスしやすい物件ならば、「法人賃貸契約」などで比較的高い賃料で、貸すことができる場合があります。

「都心に近い」「駅から近い」「利便性が良い」立地にあるコンパクトマンションは将来的にも資産性が保たれやすい

「都心に近い」「駅から近い」「利便性が良い」立地にあるコンパクトマンションは将来的にも資産性が保たれやすい

東京・東部エリア「三ノ輪・住吉」の魅力と将来性は?3.東京・東部エリア「三ノ輪・住吉」の魅力と将来性は?

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昨今、東京の東部エリアが注目を集めています。
主要駅である「東京」駅や「秋葉原」駅、「上野」駅などは山手線の東側にあり、東京東部エリアからアクセスしやすい事も理由の一つです。

近年は交通インフラの発達によりさらに都心へアクセスしやくなり、東部エリアの利便性が向上しています。
2005年には「秋葉原」駅を始点とする「つくばエクスプレス」や2008年には「日暮里舎人ライナー」も誕生しました。今後は地下鉄有楽町線の豊洲~住吉間の延伸なども検討されています。
また、2020年の東京オリンピックでは東京東部エリアの湾岸部で多くの競技が開催されるなど、利便性のみならず関心も高まっています。

「東京」駅を基点として、西側エリアより、東側エリアのほうが地価・マンション価格ともに安く、お求めやすい傾向にあります。
また、東部エリアから東京主要部へのアクセスもしやすく、価格だけでなく利便性も重視する方にとっては魅力のあるエリアと言えるのではないしょうか。

  • ブランシエラ東京三ノ輪
    ブランシエラ東京三ノ輪

    東京メトロ日比谷線「三ノ輪」駅徒歩4分
    銀座・六本木へダイレクトアクセス
    1LDK 2900万円台より

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  • ブランシエラ東京住吉
    ブランシエラ東京住吉

    都営新宿線「菊川」駅徒歩7分
    3駅4路線、リバーサイドステージ
    1LDK 3300万円台より

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住宅コンサルタント/宅地建物取引主任者
野中 清志 のなか きよし

株式会社オフィス野中 代表取締役。大手不動産会社を経て2003年に東京・中野に株式会社オフィス野中を設立。ファミリーマンション、コンパクトマンション・ワンルームマンションともにユーザーサイドに立ったマンションの選択眼を持つ。マネー誌などへの執筆、全国でのセミナー講演など多方面で活躍中。難しい内容もわかりやすく伝える、ウィットに富んだ話しぶりと、データに基づいた正確な市場分析が特徴。著書に『「売れる」「貸せる」マンション購入法』『ワンルームマンション投資法』(ともに週刊住宅新聞社)などがある。
■所属団体:公益社団法人日本不動産学会・会員 / 日本不動産ジャーナリスト会議(JREA)・会員